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冷眼看年报|雅居乐增速放缓 现金流略显紧张

房产经纪 发布时间:2020-03-26 14:11:02 发布人:admin 热度:

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  2019年全年销售破千亿的雅居乐集团(03383.HK)正面临增速放缓、盈利减弱和债负上升等诸多压力。南方+记者从该集团3月23日发布的2019年业绩报告看到,雅居乐全年累计预售金额1180亿元,同比增长15%;预售面积891万平方米,同比增加11.7%;营业额602.39亿元,同比增加7.3%;净利润92.33亿元,同比增加10.5%。

  不过,与此同时,雅居乐的年内整体毛利率、净利润率、主营利润率、净资产收益率、手持现金等多项指标均出现下滑趋势,在实际负债持续上升的情况下,其未来“转变”措施亦引起关注。

  年报显示,截至2019年12月31日,雅居乐集团营业额为人民币602.39亿元,较去年增加7.29%;归母净利润为75.12亿元,同比增加5.43%;毛利183.58亿元,同比下降25.6%。同时,年内整体毛利率及净利润率分别为30.5%及15.3%,较上年分别下降13.4个百分点及增加0.4个百分点。净资产收益率为16.89%,相比2018年的17.28%略有下降。

  雅居乐主席兼总裁陈卓林在业绩会上解释了毛利下降的原因。据其表示,毛利率减少的原因主要是公司在海南去年收入少了,海南对雅居乐整个毛利率,特别在毛利额有最大的贡献。

  在土储方面,雅居乐地产集团总裁王海洋透露,雅居乐2019年全年新增42宗土地,总货值1700亿元,权益货值1300亿元,应付地价款395亿元,获取总建筑面积预计1090万平方米,权益面积915万平方米,其中约40%的土地是通过产业小镇项目获取,34.5%通过招拍挂所得。目前公司拥有的总土地储备为4985万平方米,权益土地成本3364元/平方米,按照当前的市场预售均价15000元每平方米保守考虑,储备的货值已经达到了7500亿元,权益货值达到了6000亿元。同时,雅居乐的产业小镇已经签订了19个投资协议,货值超过600亿元,平均综合土地成本1530元/平方米。

  雅居乐的负债曾引起业内较多评论。据年报显示,截至2019年底,雅居乐负债总额高达2078.95亿元,同比增长了18.5%。其中总借贷966.7亿元,同比增加了81亿元;净借贷540亿元,同比增加了106亿元;资产负债率76.1%;净负债率82.2%,较2018年底的79.1%有所增加。

  有分析称,雅居乐通过大量发行永续债的方式降低了“杠杆”。年报显示,雅居乐计入权益工具的永续债余额达到135.67亿元,占全部总权益的20.8%,较2018年末净增52.31亿元。

  值得注意的是,2019年雅居乐的融资利率继续攀升。据年报显示,2019年雅居乐整体的实际实际借贷利率为7.1%,较2018年的6.49%提高了0.61个百分点。在966亿元的借贷中,银行借款及其他借款约678.62亿元,优先票据152.52亿元,境内公司债券、商业物业资产支持证劵及资产支持证券约135.56亿元。境内借款占比56%,境外占比44%,未来一年到期的债务为422亿元,占比43.8%,平均借贷成本7.1%。

  单从年报来看,雅居乐的现金流略显紧张。

  截至2019年底,雅居乐手持现金426亿元,同比下降5.6%。考虑到有受限现金超过90亿元,其实手中现金及现金等价物仅有336亿元,不足以覆盖其423亿元的短期负债,偿债压力凸显。

  从区域业务结构来看,雅居乐2019年的预售额从区域分布来看,华南地区的预售额占比达到32.9%,其中粤港澳大湾区占比26.3%,华东地区销售占比27.2%,而海南和云南的业绩贡献为11.7%,同比下降4%。据王海洋透露,雅居乐目前在粤港澳大湾区的土地储备项目达到50个,储备面积为1220万平方米,权益面积834万平方米,占总土地储备的21%,储备货值接近2000亿元。

  对于2020年的开发计划,王海洋称,2020年全年总的在建面积预计2580万平方米, 其中,新开工面积预计911万平方米,竣工面积为709万平方米。2020年全年的可售建面为1521万平方米,预计可售货值逾2200亿元,其中新开售35个新开售项目,合计可售项目为213个。

  另有公告显示,雅居乐2月预售金额合计为29.8亿元,同比下降58.3%;前两个月,雅居乐累计取得预售金额合计为80亿元,同比下降39.9%。实际上,其销售增长速度已低于行业平均水平。为了应对盈利能力减弱、债务率攀升等困难,雅居乐采取的是分拆子公司上市融资的办法。有消息称,雅居乐正计划分拆旗下经营建设业的雅城科创于香港独立上市,并已委任汇丰及摩根大通作为其上市安排行,集资规模介乎3亿至5亿美元,预期今年年内上市。而此前,雅居乐曾将旗下物业板块雅生活服务分拆上市。

  【记者】冯善书

  【统筹】赵兵辉 冯善书 张西陆

  【海报】郑炜良

  【出品】南方产业智库

 

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